- Wat is een aflossingsvrije hypotheek?
- Hoeveel mag je aflossingsvrij omzetten?
- Annuïteiten hypotheek of aflossingsvrije hypotheek: de verschillen
- Wat verandert er als je overstapt?
- 1. Je hoeft maandelijks niet meer af te lossen.
- 2. De rente gaat omhoog.
- 3. De hypotheekrente is niet meer aftrekbaar.
- 4. Je aflossingsvrije hypotheek mag je als schuld opvoeren in box 3.
- Wat gebeurt er met een aflossingsvrije hypotheek aan het einde van de looptijd?
- Kosten van een aflossingsvrije hypotheek
Wat is een aflossingsvrije hypotheek?
Een aflossingsvrije hypotheek is een hypotheekvorm waarbij je tijdens de looptijd alleen rente betaalt en niet verplicht bent om af te lossen. Je hypotheekschuld blijft dus gelijk, tenzij je tussentijds zelf aflost.
Aan het einde van de looptijd moet je het hele bedrag in één keer terugbetalen, bijvoorbeeld met spaargeld of de verkoop van je woning (maar je kunt je hypotheek ook verlengen, mits je aan de volwaarden voldoet). Hierdoor zijn je maandlasten tijdens de looptijd lager dan bij andere hypotheekvormen, maar houd er rekening mee dat je uiteindelijk wel de volledige lening moet aflossen.
Hoeveel mag je aflossingsvrij omzetten?
Je mag maximaal 50% van de huidige woningwaarde aflossingsvrij financieren. Stel, je huis is €450.000,- waard, dan mag je tot €225.000,- aflossingsvrij lenen. De rest moet je annuïtair of lineair aflossen.
Ik had nog twee hypotheekdelen:
- Hypotheekdeel van €125.000 (annuïteiten) uit 2018. De rente was 2,22% en stond nog voor 13 jaar vast. Deze hypotheek heb ik gebruikt om mijn eerste appartement te kopen.
- Hypotheekdeel van €140.000 (annuïteiten) uit 2023. De rente was 4,49% en stond nog voor 13 jaar vast. Dit hypotheekdeel sloot ik af om de 2-onder-1-kapwoning te bekostigen die ik eind 2023 kocht.
Ik heb ervoor gekozen om het eerste hypotheekdeel om te laten zetten naar een aflossingsvrije hypotheek. Dit was het hypotheekdeel met de laagste hypotheekrente. En dus ‘voel’ ik daar het minste van als ik deze aflossingsvrij maak, omdat ik de hypotheekrente niet meer mag aftrekken.
Annuïteiten hypotheek of aflossingsvrije hypotheek: de verschillen
De belangrijkste verschillen tussen deze twee hypotheekvormen heb ik voor je op een rijtje gezet:
Aflossingsvrije hypotheek | Annuïteitenhypotheek | |
|---|---|---|
| Maandlasten | Alleen rente | Rente + aflossing |
| Hypotheekschuld | Blijft gelijk tijdens looptijd | Daalt geleidelijk naar €0 |
| Aflossen | In één keer aan het einde | Elke maand een deel |
| Hypotheekrenteaftrek | Nee | Ja |
| Restschuld na 30 jaar | Ja, tenzij tussentijds afgelost | Nee, volledig afgelost |
| Risico op restschuld | Aanwezig | Geen |
| Box van belastingstelsel | Box 3 | Box 1 |
Wat verandert er als je overstapt?
Als je van een annuïteiten hypotheek naar een aflossingsvrije hypotheek overstapt, zijn er 4 belangrijke dingen die veranderen:
1. Je hoeft maandelijks niet meer af te lossen.
De naam zegt het al: aflossen hoeft niet meer. Je betaalt alleen nog rente over je aflossingsvrije hypotheek en dat betekent dat je maandlasten omlaag gaan. Wel houd je aan het einde van de looptijd nog een hypotheekschuld over, terwijl deze bij een aflossingsvrije hypotheek al is afgelost.
Voorheen betaalde ik ongeveer €1.250,- bruto per maand voor mijn hypotheek. Daarvan behoorde €550,- tot het eerste hypotheekdeel uit 2018 en €700,- tot het tweede hypotheekdeel uit 2023. Beide bedragen bestonden uit rente en aflossing.
Over het eerste hypotheekdeel betaal ik nu alleen nog maar rente en zijn mijn maandlasten gedaald van €550,- naar €240,-. In totaal betaal ik nu nog €940,- bruto per maand, ruim €300,- minder dan eerst, dus!
2. De rente gaat omhoog.
De hypotheekrente op een aflossingsvrije hypotheek is namelijk iets hoger dan op een annuïteiten hypotheek: meestal 0,2 tot 0,5 procentpunt hoger. Bij mij ging de rente van 2,22% naar 2,42%.
3. De hypotheekrente is niet meer aftrekbaar.
Als je een aflossingsvrije hypotheek hebt, mag je de hypotheekrente die je betaalt, niet meer aftrekken. Ik betaal voor het aflossingsvrije hypotheekdeel €240,- rente per maand. Dat is mijn bruto maandbedrag, maar dus ook direct mijn netto maandbedrag, omdat ik hier niets meer van mag aftrekken.
Dit ‘kost’ me ongeveer €50,- per maand, wat ik voorheen dus wel terugkreeg bij het doen van mijn belastingaangifte.
4. Je aflossingsvrije hypotheek mag je als schuld opvoeren in box 3.
In box 3 vallen je spaargeld en beleggingen. Als je op 1 januari 2025 meer dan €57.684,- (of €115.368,- als fiscale partners) had, moet je mogelijk vermogensbelasting betalen.
Een aflossingsvrije hypotheek mag je als schuld opvoeren in box 3. Dat betekent dat je de hoogte van je hypotheek met een bepaald percentage mag aftrekken van je belastbaar vermogen.
Stel dat je op 1 januari 2025 € 75.000,- aan spaargeld en €75.000,- aan beleggingen had. Dit ligt boven je heffingsvrije vermogen van €57.684,- en je betaalt alleen belasting over het bedrag boven die grens: €150.000,- min €57.684,- = €92.316,-.
De Belastingdienst rekent met het volgende (voorlopige) fictieve rendement over belastingjaar 2025:
- Spaargeld: 1,44% van €75.000,- = €1.080,-
- Beleggingen: 5,88% van €50.000,- = €4.410,-.
Totaal fictief rendement: €4.490,-.
Het belaste deel van je vermogen is 52,7% van je totale vermogen (namelijk €92.316,- van €150.000,-), dus het fictieve rendement wordt naar rato verdeeld (omdat je evenveel spaargeld als beleggingen had).
- Spaargeld: €1.080,- × 52,7% ≈ €569,-
- Beleggingen: €4.410,- × 52,7% ≈ €2.322,-
Totaal belast fictief rendement: = €2.891,- Over dit bedrag betaal je 36% vermogensbelasting ≈ €1.040,-.
Maar nu mag ik mijn aflossingsvrije hypotheek van €125.000,- als schuld tegen een fictief rendement van 2,62% aftrekken in box 3 (boven de schuldendrempel van €3.800,-).
- Aftrekbare schuld: €125.000,- – €3.800,- = €121.200,-
- Fictief rendement: €121.200,- × 2,62% = €3.176,-
Dit bedrag trek je af van het totale fictieve rendement over je spaargeld en beleggingen. Er komt dan zelfs een negatief getal uit! Deze belastingvrije hypotheek bespaart je dus ruim € 1000,- aan belasting in box 3!
Wat gebeurt er met een aflossingsvrije hypotheek aan het einde van de looptijd?
Aan het einde van de looptijd van je aflossingsvrije hypotheek moet je het openstaande bedrag in één keer terugbetalen. Je hebt dan in principe 4 opties:
- De hypotheek verlengen bij je geldverstrekker (als je aan de voorwaarden voldoet, zoals voldoende inkomen en een lening die meestal niet hoger is dan 50% van de woningwaarde).
- De hypotheek oversluiten naar een andere geldverstrekker.
- Zelf aflossen met spaargeld.
- Je woning verkopen en de opbrengst gebruiken om de hypotheek af te lossen.
Kun je het bedrag niet aflossen en wil of kun je niet verlengen? Dan kan de bank in het uiterste geval eisen dat je je huis verkoopt om de schuld te voldoen. Dat wil je natuurlijk voorkomen en dus is het wel zo slim om een duidelijk plan te hebben.
Ik wil niet het risico lopen dat ik mijn huis uit wordt gezet. En dus is mijn plan als volgt:
- Mijn maandlasten zijn met €300,- omlaag gegaan. Deze €300,- beleg ik nu maandelijks bij Meesman in een breed gespreid indexfonds.
- Het idee dat die €300,- op lange termijn wel 6% tot 7% per jaar oplevert, terwijl aflossen me ‘maar’ 2,42% rente oplevert.
Over 28 jaar (want zo lang duurt het nog voordat ik mijn aflossingsvrije hypotheek moet aflossen) verwacht ik dus dat ik dat bedrag gemakkelijk bij elkaar heb ‘belegd’ en het me uiteindelijk minder heeft gekost.
Kosten van een aflossingsvrije hypotheek
Aan het omzetten van een lineaire of annuïteiten hypotheek naar een aflossingsvrije hypotheek, zijn kosten verbonden.
Eenmalige kosten:
- Ik betaalde mijn hypotheekadviseur €750,- om een adviesrapport te maken voor mijn hypotheekverstrekker Allianz en het regelen van de omzet.
- Ook moest ik mijn hypotheekverstrekker (Allianz) zelf €250,– betalen.
De eenmalige kosten voor het omzetten van mijn annuïteiten hypotheek naar een aflossingsvrije hypotheek bedroegen dus €1.000,-.
Jaarlijkse kosten en voordelen:
- Extra rente: Mijn rente is met 0,2 procentpunt omhoog gegaan. Dat betekent dat ik jaarlijks zo’n €250,- aan extra rente betaal.
- Geen hypotheekrenteaftrek: Voorheen profiteerde ik van ongeveer €300,- hypotheekrenteaftrek per jaar. Dat krijg ik nu niet meer.
- Lagere maandlasten: Mijn maandlasten zijn met €300,- omlaag gegaan. Deze €300,- beleg ik nu maandelijks bij Meesman, met het idee dat dit me aanzienlijk meer oplevert.
- Minder vermogensbelasting: In het eerste jaar betaal ik ongeveer €1.200,- minder aan vermogensbelasting in box 3, omdat ik mijn aflossingsvrije hypotheek daar als schuld mag opvoeren.
