- Versneld aflossen op je hypotheek: wat betekent dat?
- 1. Je maandbedrag gaat omlaag
- 2. De looptijd van je hypotheek wordt korter
- 3. Je hypotheekrente gaat mogelijk omlaag
- Hoeveel geld mag je extra boetevrij aflossen?
- "Ik loste €20.000,- extra af op mijn hypotheek"
- Extra aflossing: is dat slim?
- 1. Je hypotheekrente is laag en je rentevaste periode loopt voorlopig niet af.
- 2. Je hypotheekrente is laag, maar je rentevaste periode loopt bijna af.
- 3. Je hypotheekrente is laag, staat nog een tijdje vast én je hebt verhuisplannen.
- 4. Je hypotheekrente is net zo hoog of hoger dan de huidige hypotheekrente.
- Je wil extra aflossen, en nu?
- Houd hier nog rekening mee als je extra aflost
Versneld aflossen op je hypotheek: wat betekent dat?
Als je een huis koopt, heb je in veel gevallen een hypotheek nodig. Je leent dan een bedrag van een bank of andere hypotheekverstrekker en betaalt dat bedrag uiteindelijk terug. Daar mag je in principe 30 jaar over doen en maandelijks wordt door je hypotheekverstrekker berekend hoeveel je betaalt aan aflossing en rente.
Hoeveel geld je maandelijks moet aflossen, wordt bepaald op basis van:
- De soort hypotheek die je hebt (bijvoorbeeld annuïteiten hypotheek of lineaire hypotheek)
- Het bedrag dat je leent (hoe hoger het bedrag, hoe meer je maandelijks in principe moet aflossen)
- De looptijd van je hypotheek (30 jaar)
1. Je maandbedrag gaat omlaag
Als je in één keer een extra bedrag aflost op je hypotheek, kan je maandbedrag omlaag gaan. Het totale bedrag dat je terug moet betalen, is nu immers lager en dat betekent dat je per maand ook minder hoeft af te lossen.
Ook betaal je relatief minder rente, want het totale bedrag waarover je rente betaalt, gaat immers omlaag. Zowel je maandelijkse bruto als netto hypotheek gaat dus omlaag na een extra aflossing.
2. De looptijd van je hypotheek wordt korter
Met een extra aflossing op je hypotheek, kun je er bij sommige hypotheekverstrekkers ook voor kiezen om de looptijd van je hypotheek te verkorten. Dat betekent dat je na de extra aflossing de komende tijd hetzelfde maandbedrag blijft betalen, maar bijvoorbeeld een paar maanden of zelfs een paar jaar eerder van je hypotheek af bent. Dat betekent ook dat je over het laatste gedeelte van de looptijd geen rente meer hoeft te betalen.
3. Je hypotheekrente gaat mogelijk omlaag
In sommige gevallen kan ook je hypotheekrente omlaag gaan als je extra aflost. Dat is het geval als je resterende hypotheek onder een bepaald percentage van de woningwaarde uitkomt.
Ik leg het je uit met een fictief rekenvoorbeeld:
“Toen Henk in 2017 zijn woning kocht, leende hij een bedrag van €200.000,-. De woning die hij kocht, werd ook getaxeerd op €200.000-. Henk leende dus 100% van de woningwaarde. In de jaren daarna loste hij extra af op zijn hypotheek en steeg tegelijkertijd de woningwaarde.
In 2023 liet Henk zijn woning opnieuw taxeren. Nu blijkt zijn woning €300.000,- waard te zijn. Henk heeft nog een resthypotheek van €150.000,-. Dat is 50% van de nieuwe woningwaarde. Nu komt Henk dus in de laagste risicoklasse (< 60%) terecht en hoeft hij minder rente te betalen.”
En dat kan je een flinke besparing opleveren! Kijk maar eens naar de huidige hypotheekrentes en risicoklasses bij Allianz, die ik als voorbeeld heb genomen (hypotheekrente eind oktober, zonder NHG, voor 20 jaar vast):
- 100% van de woningwaarde: 5,10%
- 90% van de woningwaarde: 5,03%
- 80% van de woningwaarde: 4,85%
- 60% van de woningwaarde: 4,75%
In sommige gevallen past je hypotheekverstrekker dit meteen aan na je extra aflossing. Maar, dit gebeurt niet altijd. Neem in dat geval contact op met je hypotheekverstrekker en vraag of ze de rente willen verlagen nu je een lagere risicoklasse terecht bent gekomen. Je moet dan wel de woningwaarde kunnen aantonen, wat je doet door middel van een officiële taxatie.
Hoeveel geld mag je extra boetevrij aflossen?
Vrijwel alle hypotheekverstrekkers hanteren een maximaal bedrag dat je jaarlijks mag aflossen op je hypotheek. In veel gevallen is dat 10% van de hoofdsom van je hypotheek. Oftewel: elk jaar mag je 10% van het oorspronkelijke bedrag dat je hebt geleend, extra aflossen. Bij sommige hypotheekverstrekkers mag je zelfs 15%, 20% of onbeperkt boetevrij extra aflossen. Check de website van je hypotheekverstrekker om erachter te komen hoeveel je boetevrij mag aflossen.
Wil je meer aflossen dan dat grensbedrag? Dat mag, maar dan betaal je een boete. De hypotheekverstrekker loopt immers rente mis en stelt daarom een limiet aan het bedrag dat je jaarlijks boetevrij mag aflossen.
Extra aflossen bij 2 of meer hypotheekdelen: hoe zit dat?
Als je bent verhuisd van de ene koopwoning naar een andere (duurdere) koopwoning, dan heb je in veel gevallen 2 hypotheekdelen. Als je vaker bent verhuisd, dan kun je zelfs meer dan 2 hypotheekdelen hebben. Ook als je in je eerste koopwoning woont, kun je in sommige gevallen meerdere hypotheekdelen hebben.
Bijvoorbeeld een hypotheekdeel waarbij je de rente over een bepaald bedrag voor 10 jaar hebt vastgezet en een hypotheekdeel waarbij je de rente voor 15 jaar hebt vastgezet.
Als je 2 of meer hypotheekdelen hebt en versneld wil aflossen, moet je dus zelf bepalen op welk hypotheekdeel je versnelt gaat aflossen. Wat slim is, is afhankelijk van:
- De rente. Het kan slim zijn om extra af te lossen op het hypotheekdeel met de hoogste rente, omdat je dat de grootste besparing oplevert op korte termijn.
- Het hypotheekbedrag: Het kan slim zijn om extra af te lossen op het hypotheek met het hoogste hypotheekbedrag, zeker als deze ook een hogere rente heeft. Dit levert je een relatief grotere besparing op op de korte termijn.
- De looptijd en de huidige/verwachte rente: Als de looptijd van een hypotheekdeel bijna is verstreken en je verwacht dat de hypotheekrente de komende tijd een stuk hoger zal worden/blijven dan de hypotheekrente op je huidige hypotheekdeel, dan kan het slim zijn . Dit is een lastige factor, omdat niemand kan voorspellen wat er met de hypotheekrente zal gebeuren. Dit is dus altijd een aanname.
Let op: het maximale bedrag dat je van je hypotheekverstrekker boetevrij mag aflossen, geldt per hypotheekdeel. In veel gevallen mag je dus jaarlijks maximaal 10% van de hoofdsom van elk hypotheekdeel aflossen.
De combinatie van deze factoren bepaalt in principe op welk hypotheekdeel je het beste kunt aflossen. Kom je er zelf niet uit? Raadpleeg dan je hypotheekadviseur voor advies.
"Ik loste €20.000,- extra af op mijn hypotheek"
“In 2023 verhuisde ik, Nicole, naar een nieuwe (duurdere) koopwoning. Mijn oude hypotheekdeel met lage rente (die ik in 2018 afsloot) kon ik meenemen. Voor het overige bedrag moest ik een nieuw hypotheekdeel afsluiten.
Sinds dat moment heb ik 2 hypotheekdelen:
- Hypotheekdeel van €125.000,- met 2,32% rente (nog 15 jaar vast)
- Hypotheekdeel van €183.000,- met 4,49% rente (nog 15 jaar vast)
In oktober 2023 wilde ik een extra aflossing te doen. Mijn plan was om een bedrag van €20.000,- extra af te lossen op het tweede hypotheekdeel, met het idee dat dat binnen de grens van 10% van de hypotheeksom zou blijven. Hier maakte ik dus een fout. Er wordt niet gekeken naar 10% van de totale hypotheeksom, maar 10% van elk hypotheekdeel. Ik had dus maar €18.300,- boetevrij mogen aflossen. Zo zie je maar: ik ben ook een mens en weet ook niet alles. 
Na contact met mijn hypotheekverstrekker, kon het gelukkig als volgt geregeld worden: ik loste €1.700,- af op het eerste hypotheekdeel en €18.300,- op het tweede hypotheekdeel.
Ik besloot extra aflossen op dat laatste hypotheekdeel omdat:
- Dit het hoogste hypotheekdeel was
- Dit hypotheekdeel de hoogste rente heeft
- De rentevaste periode bij beide hypotheekdelen nog even lang is
De extra aflossing op dit hypotheekdeel, zou mij dus de grootste besparing op korte termijn opleveren. Mijn bruto hypotheek gaat nu met €100,- per maand omlaag. In plaats van €1.471,- per maand, betaal ik nu nog €1.371,- per maand. Een flinke besparing!”
Extra aflossing: is dat slim?
Je weet nu dat het je fijne, financiële voordelen kan opleveren als je versnelt aflost op je hypotheek. Je maandbedrag wordt mogelijk lager, de looptijd van je hypotheek kan korter worden en in sommige gevallen gaat zelfs je hypotheekrente omlaag.
Maar is het altijd slim om extra af te lossen? Nee, niet altijd. Wat ‘slim’ is om te doen, is onder andere afhankelijk van:
- Of je hypotheekrente hoger of lager is dan de huidige hypotheekrente
- Of je op korte termijn verhuisplannen hebt
- Hoe lang je (lage) hypotheekrente nog vaststaat
Ik schets een aantal voorbeelden:
1. Je hypotheekrente is laag en je rentevaste periode loopt voorlopig niet af.
Stel dat je tussen 2018 en 2022 een huis hebt gekocht, dan is de kans groot dat je een lage hypotheekrente hebt tussen de 1% en 2,5%. Je rente is waarschijnlijk een stuk lager dan de huidige hypotheekrentes, die al snel boven de 5% liggen.
Als de rentevaste periode nog wel een paar jaar vaststaat, dan is de kans groot dat versneld aflossen niet aantrekkelijk is.
Jouw rente is een stuk lager dan de huidige hypotheekrente. En zeker als je hypotheekrente lager dan 2% is, is de kans groot dat je op andere manieren een grotere besparing of meer rendement kan behalen. Bijvoorbeeld door niet versneld af te lossen, maar door je geld te beleggen. Je kunt dan misschien wel een hoger rendement behalen dan de 2% besparing die je zou realiseren met versneld aflossen.
2. Je hypotheekrente is laag, maar je rentevaste periode loopt bijna af.
Als je hypotheekrente (een stuk) lager is dan de huidige hypotheekrentes en je rentevaste periode heel binnenkort afloopt, dan betekent het dat je daarna de huidige hypotheekrente gaat betalen. En die ligt nu een flink hoger dan een jaar of een aantal jaar geleden.
In dat geval kan het wél de moeite waard zijn om nu nog extra af te lossen, zeker als je restschuld nog hoog is. Door bijvoorbeeld dit jaar nog de maximale, extra aflossing te doen, blijft er straks een minder grote restschuld over waarover je de hogere hypotheekrente gaat betalen.
Het lastige is dat de hypotheekrente zich niet goed laat voorspellen. Deze kan over een aantal weken of maanden alweer een stuk hoger of lager liggen dan nu.
3. Je hypotheekrente is laag, staat nog een tijdje vast én je hebt verhuisplannen.
Dit was het geval bij mij. Ik had een lage hypotheekrente van 2,32% die nog 15 jaar vast staat en hoopte binnen een jaar te verhuizen naar een duurdere woning.
Het was in mijn geval niet slim om versneld af te lossen op mijn hypotheek. Bij de aankoop van een nieuw huis, zou ik dan namelijk een groter bedrag tegen de huidige, hogere hypotheekrente moeten lenen. Ik besloot dan ook om niet versneld af te lossen, maar te sparen. Bij bunq kreeg ik op mijn spaargeld 2,46% rente: meer dan de versnelde aflossing op mijn hypotheekdeel me zou opleveren!
4. Je hypotheekrente is net zo hoog of hoger dan de huidige hypotheekrente.
Als je in 2023 een huis hebt gekocht, dan is de kans groot dat je hypotheekrente 4% of hoger is. In dat geval is het misschien wél aantrekkelijk om versneld af te lossen, omdat je dit een mooie besparing op kan leveren. Je maandbedrag gaat omlaag en je hoeft minder rente te betalen.
Bovendien kun je met versneld aflossen in dit geval misschien wel meer besparen dan het rendement dat je zou behalen als je met datzelfde geld zou gaan beleggen. Beleggen brengt risico’s met zich mee, terwijl je in dit geval met versneld aflossen een gegarandeerde besparing van 4% of meer behaalt. Met beleggen is het maar de vraag of je 4% rendement zou behalen. Zeker op korte termijn is dat onzeker.
Je wil extra aflossen, en nu?
Stel dat je na het lezen van deze blog denkt: “Extra aflossen op mijn hypotheek, dat is interessant voor mij!”, dan vraag je je misschien wel af wat je nu moet doen.
Versneld aflossen gaat in de meeste gevallen heel simpel. Je logt in bij je hypotheekverstrekker en navigeert naar de pagina die iets in de trant van “Extra aflossen” zal heten. Hier bepaal je op welk hypotheekdeel je wil aflossen en welk bedrag je wil gaan aflossen. Je ziet dan bij veel hypotheekverstrekkers wat je nieuwe, geschatte maandbedrag wordt. Je kan hier dus goed mee spelen en bijvoorbeeld kijken hoeveel een extra aflossing van €1.000,- je maandelijkse kosten omlaag brengt.
Check voordat je gaat aflossen hoeveel je jaarlijks boetevrij mag aflossen om onaangename verrassingen te voorkomen. Bij twijfel, is het altijd slim om je hypotheekadviseur te raadplegen voor advies.
Houd hier nog rekening mee als je extra aflost
Als je extra aflost, heeft dat mogelijk ook gevolgen voor bepaalde toeslagen en belastingen. Goed om hier rekening mee te houden. Ik noem er een aantal:
- Doordat je extra aflost, ga je minder hypotheekrente betalen. Dat betekent ook dat je hypotheekrenteaftrek lager wordt. Je belastbaar inkomen wordt dan hoger en dat kan weer betekenen dat je meer inkomstenbelasting moet betalen.
- Als je belastbaar inkomen stijgt, kan dat ook gevolgen hebben voor toeslagen die je nu ontvangt, zoals kinderopvangtoeslag. Je staat er misschien niet direct bij stil, maar versneld aflossen, kan dus betekenen dat je minder kinderopvangtoeslag ontvangt.
- In tegenstelling tot wat je mensen misschien wel eens hoort zeggen, hoef je op dit moment geen vermogensbelasting te betalen over het geld dat je aflost. Daardoor kan extra aflossen ook je ook een extra belastingvoordeel opleveren. Over het geld wat je nu extra aflost, zou je anders vermogensbelasting moeten betalen als je het op je spaarrekening of beleggingsrekening laat staan.
Disclaimer: ik ben geen hypotheekadviseur. Dit artikel is geschreven op basis van eigen ervaring en kennis die ik de afgelopen jaren heb opgedaan tijdens mijn werk voor FinanceFreaks.nl en het verkopen en kopen van een huis.
