- 1. Je kunt maximaal 100% van de woningwaarde lenen
- 2. Je hoeft geen overdrachtsbelasting te betalen (als je jonger bent dan 35 jaar)
- 3. In sommige gemeenten kun je gebruik maken van de Starterslening
- 4. Als je woning maximaal €405.000,- kost en je een hypotheek met NHG afsluit, hoef je minder rente te betalen
- 5. Als je eigen geld inlegt, hoef je mogelijk minder rente te betalen.
In 2018 was ik zelf een starter op de woningmarkt. Ik was 24 jaar, kon €145.000,- aan hypotheek krijgen en startte vol goede moed mijn huizenzoektocht. Ook al was de markt toen iets minder oververhit dan nu, makkelijk was het niet om een woning te vinden. Bovendien had ik stiekem geen idee wat ik aan het doen was. Van (over)bieden, hypotheekrentes en overdrachtsbelasting snapte ik maar weinig.
Maar: met een goede hypotheekadviseur lukte het allemaal en bleek ik uiteindelijk het winnende bod te hebben op een heel fijn 4-kamerappartement. Hier heb ik de afgelopen 5 jaar met heel veel plezier gewoond.
In 2023 verkocht ik mijn eerste appartement en verhuisde ik naar een fantastische jaren ’30 2-onder-1-kapwoning in Veenendaal. Ook tijdens dit proces ontdekte ik weer allerlei regels en informatie die wel zo handig zijn om te weten als je een woning koopt. Een echte ervaringsdeskundige of hypotheekadviseur ben ik nog steeds niet, maar ik wil de tips én mijn eigen ervaringen wel graag met je delen. Hopelijk heb je er wat aan als jij dit jaar je eerste woning wil kopen!
1. Je kunt maximaal 100% van de woningwaarde lenen
In 2023 kun je maximaal 100% van de woningwaarde financieren bij een hypotheekverstrekker. Dat betekent dat je al het geld boven die woningwaarde (bijvoorbeeld voor extra verbouwingen of kosten voor de notaris en hypotheekadviseur) zelf moet betalen.
Als je de koopwoning nog wil gaan verbouwen, dan kun je in veel gevallen ook de kosten daarvoor mee financieren. De taxateur gaat namelijk uit van 100% van de woningwaarde in de nieuwe situatie (na de verbouwingen). Als die verbouwingen waardevermeerderend zijn, kun je de kosten daarvan ook (gedeeltelijk) mee financieren.
Ga je energiebesparende maatregelen treffen? Dan kun je dit jaar 106% van de woningwaarde financieren.
Het feit dat je maar 100% van de woningwaarde kan lenen, is een extra belangrijk punt om in gedachten te houden als je wil overbieden op een woning:
Let hier op bij overbieden:
Je hebt een woning op het oog met een vraagprijs van €375.000,-. Je vindt het een geweldige woning en om besluit €400.000,- te bieden. Goed nieuws: je bod wordt geaccepteerd! Als woningkopers moet je de woning laten taxeren door een taxateur. Die stelt de waarde van de woning uiteindelijk vast op €380.000,-.
Dat betekent dat je maximaal €380.000,- (100% van de vastgestelde woningwaarde) kan financieren bij een hypotheekverstrekker. De overige €20.000,- die je hebt geboden, moet je dus uit eigen zak betalen.
Ga je overbieden? Houd er dan dus rekening mee dat de woning mogelijk niet getaxeerd wordt op het bedrag dat jij op de woning hebt geboden. Zorg ervoor dat je het verschil tussen de vraagprijs en jouw bod van je eigen geld kan betalen (bijvoorbeeld spaargeld of de overwaarde uit de verkoop van je vorige woning).
"Mijn woning werd €10.000,- lager getaxeerd dan mijn bod."
In 2023 kocht ik een 2-onder-1-kapwoning. De woning stond te koop voor €398.000,-. Er was veel animo en overbieden was de standaard. Na veel rekenwerk besloot ik uiteindelijk €439.876,- te bieden: een bod waar ik helemaal achterstond. Een paar uur later werd ik gebeld met het nieuws dat ik het hoogste bod had en de woning dus van mij was!
Ik moest de woning laten taxeren. Deze werd uiteindelijk getaxeerd op €430.000,-; ruim €30.000,- boven de vraagprijs, maar bijna €10.000,- lager dan het bedrag dat ik betaalde voor de woning. Dat betekende dat ik €10.000,- zelf moest betalen, wat gelukkig geen probleem was gezien de overwaarde die ik uit de verkoop van mijn appartement haalde.
2. Je hoeft geen overdrachtsbelasting te betalen (als je jonger bent dan 35 jaar)
Als je een woning koopt, betaal je overdrachtsbelasting aan de Belastingdienst. Als je een woning voor jezelf koopt, dan betaal je 2% overdrachtsbelasting over de koopsom. Koop je een woning als belegging, bijvoorbeeld om deze te verhuren? Dan je betaal je 10,4% overdrachtsbelasting.
Maar als starter krijg je sinds 2021 een heel fijn voordeel:
“Als je in 2023 een woning koopt die niet duurder is dan €440.000,- en je tussen de 18 en 35 jaar oud bent, dan hoef je geen overdrachtsbelasting te betalen.”
De overdrachtsbelasting is al snel een paar duizend euro, dus als starter krijg je hiermee echt een enorm voordeel!
Er is een aantal voorwaarden die gelden om gebruik te kunnen maken van deze regeling:
- Je gaat zelf in de woning wonen.
- Je bent niet ouder dan 35 jaar. Koop je de woning samen met een partner en is één van de twee ouder dan 35 jaar, maar de ander jonger? Dan krijg je deze vrijstelling alleen over het bedrag van het deel van de persoon onder de 35 jaar.
- Je hebt nog niet eerder van deze regeling gebruik gemaakt. Dit betekent ook dat je van deze regeling gebruik kunt maken voor een tweede woning, zoals ik heb gedaan.
"Ik bespaarde €8.800,- aan overdrachtsbelasting".
Ik kocht mijn eerste woning in 2018, toen deze regeling nog niet bestond. Toen ik ging verhuizen en een nieuwe woning kocht in 2023, kon ik alsnog gebruik maken van deze regeling omdat ik dat nog niet eerder had gedaan. Voor mijn huis betaalde ik €439.876,-: precies onder de grens om nog gebruik te kunnen maken van deze regeling. Dat bespaarde me bijna €8.800,– aan overdrachtsbelasting!
3. In sommige gemeenten kun je gebruik maken van de Starterslening
Misschien ben je al bij een hypotheekadviseur geweest en hebben jullie samen het maximale bedrag berekend dat je kan lenen. En met de hoge huizenprijzen is de kans best wel groot dat dit bedrag eigenlijk te weinig is om de woning te kopen die je graag zou willen. Zeker als je nog flink moet overbieden.
Om starters te helpen een woning te kunnen bemachtigen op de woningmarkt, kun je bij sommige gemeenten gebruik maken van de Starterslening. Deze lening – de naam zegt het al – is voor starters en is een bedrag dat je kan lenen bovenop je maximale hypotheek die je bij een geldverstrekker kan krijgen.
👉 Check hier of de Starterslening beschikbaar is in jouw gemeente.
De hoogte van de Starterslening verschilt per gemeente, maar ligt gemiddeld rond de €30.000,-. Het maximale bedrag dat je kan ontvangen verschilt dus per gemeente, maar is ook afhankelijk van de uiteindelijke koopsom van je woning.
De rente op de Starterslening is wel wat hoger dan de meeste reguliere hypotheken. Maar wat nu zo fijn is: de eerste 3 jaar hoef je niet af te lossen op je Starterslening en betaal je ook nog geen rente. Pas na 3 jaar ga je aflossen en rente betalen.
Na die 3 jaar wordt op basis van je inkomen bepaald of je voldoende inkomsten hebt om te gaan aflossen. Je mag ook onbeperkt, boetevrij extra aflossen op je Starterslening. Dat heb ik bijvoorbeeld gedaan.
"Ik loste mijn Starterslening versneld af en bespaarde meer dan €5.000,- aan rente."
In 2018 kon ik een hypotheek van €145.000,- krijgen. Veel te weinig om een woning te kunnen kopen. Via de gemeente Veenendaal kon ik nog eens €32.000,- lenen via de Starterslening. Daarmee kocht ik een appartement van €176.500,-.
De eerste 3 jaar hoefde ik nog niet af te lossen op mijn Starterslening. In die periode zette ik elk bedrag dat ik kon missen op een spaarrekening en na 3 jaar kon ik al €27.000,- van de Starterslening aflossen. In de maanden erna gebruikte ik ook al het geld dat ik over had om versneld af te lossen. 9 maanden later was ik van mijn lening af.
Door versneld af te lossen, hoefde ik ook veel minder rente te betalen. Ik heb het uitgerekend en had eigenlijk €5.000,- aan rente moeten betalen. Een bizarre en heel fijne besparing!
4. Als je woning maximaal €405.000,- kost en je een hypotheek met NHG afsluit, hoef je minder rente te betalen
Als je in 2023 een woning koopt die €405.000,- of minder kost (of €429.300,- als je energiebesparende maatregelen gaat treffen), dan kun je een hypotheek met NHG (Nationale Hypotheek Garantie) afsluiten.
Hiervoor betaal je eenmalig 0,6% van het hypotheekbedrag, maar levert je uiteindelijk een heel fijn, financieel voordeel op. Je hoeft namelijk minder rente te betalen.
Doordat jij je hypotheek met NHG afsluit, verzeker je je als het ware voor wanneer je onverhoopt je hypotheek niet meer kan betalen. Daarmee ben jij als leningnemer een minder groot risico voor een geldverstrekker.
En daarom beloont de geldverstrekker je met een lagere rente. De rente op een hypotheek met NHG ligt gemiddeld zo’n 0,3% tot 0,8% lager dan op een hypotheek zonder NHG. Dat kan je een flinke besparing opleveren!
Hieronder zie je een voorbeeld van de actuele hypotheekrente op een annuïteitenhypotheek bij Allianz met een rentevaste periode van 20 jaar. Het verschil tussen een hypotheek met en zonder NHG wordt zo duidelijk:
- Hypotheek zonder NHG: 5,10%
- Hypotheek met NHG: 4,80%
5. Als je eigen geld inlegt, hoef je mogelijk minder rente te betalen.
Heb je de afgelopen jaren flink gespaard? Of een mooie winst gemaakt met je beleggingen? Dan kun je dat geld gebruiken om direct in je woning te stoppen. Je hebt dan minder hypotheek nodig, waardoor je maandlasten lager uitvallen. Dat is sowieso al fijn, maar door eigen geld in te leggen, hoef je mogelijk ook minder rente te betalen.
Dat zit zo.
Stel dat je een woning koopt van €400.000,- en je legt zelf €50.000,- in. Dan heb je nog maar een hypotheek van €350.000,- nodig. Dat is 88% van de woningwaarde. Omdat je minder dan 90% van de woningwaarde hoeft te financieren bij de geldverstrekker, ben je ook een minder groot risico voor de geldverstrekker. Je wordt dus beloond met een lagere rente.
Hoe minder je van de woningwaarde hoeft te financieren, hoe lager je rente kan uitvallen. Hieronder vind je een actueel voorbeeld van de actuele rentestanden bij Allianz, voor een annuïteitenhypotheek zonder NHG met een rentevaste periode van 10 jaar.
- 100% van de woningwaarde: 5,10%
- 90% van de woningwaarde: 5,03%
- 80% van de woningwaarde: 4,85%
- 60% van de woningwaarde: 4,75%
"Ik hoefde minder rente betalen doordat ik maar 67% van de aankoopsom financierde."
In 2023 kocht ik een woning die afgerond €440.000,- kostte. Ik verkocht mijn oude woning voor €270.000,-. Op die woning rustte nog een hypotheek van €125.000,-. Dat betekende dat ik €145.000,- overwaarde in mijn nieuwe woning kon stoppen.
Mijn totale, nieuwe hypotheekbedrag bedroeg nog €295.000,-. Dat is 67% van de koopsom van mijn nieuwe woning. Daardoor viel ik in een lagere risicoklasse en hoefde ik uiteindelijk minder hypotheek te betalen.
In plaats van de 5,03% rente die ik zou betalen als ik 100% van de koopsom moest financieren, betaal ik nu 4,49% aan rente (looptijd van 15 jaar).
Ik hoop dat je wat aan deze 5 tips hebt gehad! Nog even de dikke, vette disclaimer: ik ben geen hypotheekadviseur en dit is dan ook geen financieel advies. Ik heb dit artikel geschreven op basis van mijn eigen kennis en ervaringen met het kopen van een (eerste) woning. Twijfel je ergens over of heb je meer advies nodig? Raadpleeg dan een hypotheekadviseur.
